プロフィール

くたびれ父さん

Author:くたびれ父さん
くたびれた、が口癖の2児の父親。日本、米国中心に投資をこころみています。株優でのプチ贅沢を楽しみに頑張っています。

最新記事

最新コメント

月別アーカイブ

カテゴリ

google+1

検索フォーム

RSSリンクの表示

リンク

ブロとも申請フォーム

QRコード

QR

マンション価格下落へ

ブルームバーグ記事によると、低金利などで値上がりが続いてきた都心のマンション事情ですが、昨年後半からは下落局面に入ってきているようです。

新築マンションの売れ行きは2015年後半から弱くなっていましたが、2016年の不動産経済研究所の調査発表では月間平均で契約率が68.8%と好不調の境と考えられる70%を、リーマンショック後の2009年以来で下回りました。同じく16年の年間発売戸数は3万5772戸でこれも2009年以来の4万戸割れとなりました。

マンション価格は全国平均で年収の7.66倍ときていて、こんな指標から考えれば、1990年以降でもかなり高めのようにも思えますし、少し高くなりすぎましたかね。。。ドイツ証券の大谷アナリストは、今年は悪化のペースが加速され、今後2年間で2割下がるとの予想です。金利も大底を打って上がり始めたようにも見えなくもないですし、高くなったマンション価格にはしばらく逆風が吹きそうです。



人気ブログランキングへ




昨年の日本の不動産投資

昨日はフォーブスで取り上げられていた社の国際都市での不動産投資を見ましたが、このレポートでは東京の不動産投資は前年に対して3割以上下落したとの集計結果でした。ただ、各会社のレポートで集計結果には少し開きがあるようです。

ジョーンズ ラング ラサール株式会社 でのレポートでは日本全体昨年の不動産投資は3兆6700億円で前年比マイナス11.5%とのレポートです。不動産投資のなかで上場リートによる投資額は1兆5,000億円(全体投資額の42%)となり、前年比で20%増。私募ファンドによる投資額は9,500億円(全体投資額の26%)で、35%減少。海外投資家さんによる投資額は5,300億円となり、前年比で41%減。海外投資家による投資額が全体の不動産投資額に占める割合は14%に低下したとされています。物流施設とホテル投資は2016年も大幅増とのことです。2016年の物流施設に対する投資額は8,500億円となり、前年同期比で111%の大幅増加となった。

不動産への投資額としてみれば、全体として2007年頃にリーマンショック前にみた日本の不動産投資の近年のピークののちの、いったんのピークは2014年頃につけて、2015、2016と日本全体、東京の不動産投資額は減少してきている感じになったようです。



人気ブログランキングへ









昨年の不動産投資額

クシュマン・アンド・ウェイクフィールド社の調査で、東京における昨年6月までの1年間の不動産投資額は255億ドルで世界第6位の投資額を誇る都市となりました。ただし、その額的には、その前年と比べると35.8%の落ち込み。ブレグジットで揺れたロンドンの前年比‐31.2%とならぶ、大きな落ち込みとなっています。

ちなみに
1位はニューヨーク826億ドル
2位 ロサンゼルス 408億ドル
3位 ロンドン 394億ドル
4位 サンフランシスコ 305億ドル
5位 パリ 257億ドル
6位 東京 255億ドル
7位 ワシントンDC 205億ドル
8位 シカゴ 190億ドル
9位 ダラス 180億ドル
10位 ボストン 178億ドル
アメリカの都市が世界の不動産投資を呼び込んでいます。



人気ブログランキングへ









不動産の外国人取引

日本は残念ながら、人口減少社会へと入りました。外国人の受け入れがなければ、純粋な日本生まれの日本人は、今後加速度を増しながら減少していくことは、各種人口統計から明らかです。
多くの専門家の方は、人口減少社会での不動産価格の推移を悲観的に見ており、2020年東京オリンピックを越えて、不動産価格の維持は難しいとの予測です。特に2030年問題、2040年問題と、人口が減っていくことから、空き家率が上昇し、不動産価格は暴落、目も当てられない状況となると予測している方が多いです。


自分も不動産問題は、、心配はします。日本の不動産は東京も含めて、全国的に持てば持つほど暴落する。。。そんな未来が本当にくるかもしれません。

ただ、自分は、、なんとなくは、来ないような気も。。。


不動産のクロスボーダー取引(国境を越えての外国人の取引ですね)は、グローバルに見れば、不動産取引の4割ほどは実はクロスボーダー取引です。ニューヨークやシドニー、パリ、、多くの国際都市では不動産取引の3、4割はクロスボーダー取引。EU離脱問題前のロンドンなどは6割ほどがクロスボーダー取引とされています。

本年4月の国土交通省 土地・建設産業局での資料では、2011年から2014年第2四半期の東京の不動産取引の12%がクロスボーダー取引とされています。2014年は、東京のクロスボーダー取引の多かった年。全体の19%が外国人取引といわれました。

ロンドン、ニューヨーク、シドニーなどの外国人に人気の街と比べると、現在のところ東京は外国人には振り向いてもらいにくい都市。でも、おそらく2030年、2040年、、日本、日本国債、日本円が暴落みたいな円安、インフレとなっていれば、ドル建て、元建てなどでみる外国人にとってはまさにバーゲンシティと映るでしょうから、それこそ日本円では日本人に買えない高値まで、外国人が買っちゃうのでは。2040年までデフレをして、、円安とならなかったら、、それでも不動産価格がさらに暴落するなら、外国人にとって人気のない街でも、やっぱり安くなっていくなら、外国人が買っちゃうのでは。

”ひと昔前”は日本人はアジアとか出たら、安く暮らせるかも、、東南アジアとかの土地は安く買えるかも、、みたいな感じでしたが、、”ひと未来後”は中国に続いて次々と経済が離陸していく、インド、さらにその次の東南アジア各国の新たな富裕層に東京の土地なら安く買えるかも、、みたいな世界かも。欧米の不動産投資家も、米英豪、カナダ、フランスなどに次いで不動産ポートフォリオに加えたりとか。

いずれにしても、バブルはじけて30年弱、多少の上下はありましたが、30年下がっているような資産クラスは、、暴落はしにくいのでは。半世紀下がり続ける資産クラスはどうしても自分には想像できません(英ポンドとか、、ですか?)。持てば持つほど、2040年まで半世紀下がり続ける、、、よりはどこかでかいつの間にか反転して、だんだん日本人は23区を中心に東京、東京圏に土地すら持てない感じに、、かも。。

ロンドンみたいに6割がた以上、外国人が土地を売買するような街になるかは別として、日本株が外国人に牛耳られように、土地取引もだんだん外国人投資家の出方見て、、みたいな感じになったり。ここから数年は上がりにくい気はしますけど、いつの間にか、、、日経平均じゃないですけど不動産価格は外国人が決める、、ことになってたりして(というか円安時の東京マンション価格は今でももう日本人個人にはついていけない)。


こんな見方する方って、、いないですね。いつもこんな、外れた見方だから、投資がうまくならないのかな。



人気ブログランキングへ








住宅ローンの伸び

今年は黒田さんのマイナス金利。預金の金利もなくなっちゃいましたし、保険銀行株が下がるから、、やめてもらいたいんですけど。。。

金利が下がるで頭に浮かぶのは不動産。産経ニュースで産経新聞特別記者の田村秀夫さんがこのマイナス金利導入で、今年住宅ローンの新規貸し出しが増えているのは、、実は中国人の方が借りているとのニュースをネット配信しています。

大手銀行では住宅ローンの貸出先に中国人など外国人を取り込もうとして、貸し出しの審査から日本の永住権を外したとのことです。中国人の方は、日本人の方の貸し出しでは考えられないほどの頭金を用意して審査申請してくれるそうで、貸し倒れの心配がないから、貸しちゃうとのこと。。。
記事ではマイナス金利で、黒田さんは投資をとのことですが、中国人の方に日本の土地を安く与えているだけではとの論調。中国ではこれから不動産バブルも崩壊の危険もあり、、、安心感ある日本の土地を購入したいと考える中国人も多いよう。

そうかもしれませんね。tだ、この記事を読んで少し気になるのは、、どれくらい中国人の方が買っているのかの数値、割合が提示されていないので、本当に中国人の方が爆買いをアキバの炊飯器から日本の土地・不動産にしたのかが、定かでないこと。それと、日本の土地は日本人が売り買いしてもらいたい気はしますけど、日本の土地は本当に日本人以外が買うのは良くないのかどうかは、、賛否両論ありそうです。。。



人気ブログランキングへ







| ホーム |


 ホーム  » 次のページ