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くたびれた、が口癖の2児の父親。日本、米国中心に投資をこころみています。株優でのプチ贅沢を楽しみに頑張っています。

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不動産を買うのに(2)

でもって、いつ買うのがベストか。。それは当然人により、買う理由により違うでしょう。。。

国土交通省は土地総合情報ライブラリーのページに不動産価格指数を毎月公表しています(そこからの図表を下に添付です)。。
これは年間約30万件もの不動産の取引価格情報をもとに、全国・ブロック別・都市圏別・都道府県別に不動産価格の動向を指数化て公表するものです。

住宅の不動産価格指数を見ると前にもブログにも書きましたが、明らかにリーマンショック後にここ数年の値上がりしてきたのが、マンション(の区分所有の価格)。戸建て住宅や住宅土地は上がっていません。

商業地を見てみると、商業店舗、オフィスの所有価格は上がっています(よくよく見ると、それに対して全国的には商業土地、工業土地価格は上がっていないのもわかります)


全国といわれても、東京で土地を探していて、、、東北地方の土地とか、山陰地方とか考えてないんだけど。。。という方が多いでしょうから、東京を見てみると
国土交通省と東京都不動産鑑定士協会が協同で開発・整備した東京の不動産価格指数も公表されています(公益社団法人東京都不動産鑑定士協会のホームページからのコラムを下に添付しています)。

やはり、日本の土地バブルすごかったですね。東京の土地バブルに乗れた人は数年で数千万円、数億円は簡単に上昇ですね。逆にバブル崩壊をともに下った方は、数千万円、数億円(数十億だった方は破産してるでしょう)、、簡単に価格が目減りしていそうです。近々では2007年頃の不動産ミニバブルは大きな動きだったですね。リーマン前の不動産ミニバブルとその崩壊、、、平均で20%~30%の動きは出ているので、ミニバブル前に買えたか、ミニバブル時に買ってしまったかで、東京の物件なら数千万円単位の差は出ていそうです。

でも、その後も東北震災その他いろいろあって、局地的には価格変動あったのでしょうが、東京で押しなべて考えれば、リーマン後ミニバブルがはじけてからは、東京の住宅地、戸建て住宅はここ7年ほど大きな価格変動はありませんでした。それよりも、もう日本の不動産バブル前の価格まで下がってきていて、日本で大手銀行が次々と消失したバブル崩壊後の金融危機時と比べても差はありません。

今後日本人が減少することが間違いなさそうな日本社会。ここからどれだけ土地価格が下がるのか、2030年、2040年問題は本当にあるのか。。もしくは日本がデフレを脱却でき、不動産、資産価格は底を打つのか、、そこまで考えると今年といわず、もう20年待たないと買えないかもしれません。ただ、新聞折り込みチラシでマンション価格の上昇・下落を見ていると、、すごく動いているようで、もっと待てば、、みたいにも思いますが、ここまでみた感じからの結論としては個人が所有するような東京の土地、戸建て住宅についてはリーマンがはじけてから7年大きく動いていません。もう土地バブル前、銀行金融危機時までの価格となっていて、投機的な売買の影響は少ないように思えます。そう考えれば同じ不動産が2つない物なら今年買うと考えてもよいようにも思えます。1、2%でも3%でも安くと考えて、1、2年待つは、、個人の考え方。。。少なくとも、売買価格が1年で数割下がってしまうとか、バブル崩壊後みたいに10分の1みたいなことは少なくともないでしょう。一方マンションは少し難しいですね。ますます個人の判断。。



ちなみに、結局リーマン後上がっているのは、住宅ならマンション、その他商業施設、オフィスで、数割の変動が出ています。。。。これは全く素人の個人的な考えですけど、、景気の波の影響を受けやすいのでしょうし、Jリートの売買なども絡み、上下に少し投機的な動きが上乗せしてでるのかなとも思ってみています。。



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